Prognozy sobie, rzeczywistośc sobie
W opublikowanym w lipcu 2020 r. raporcie na temat polskiego rynku nieruchomości analitycy firmy Emmerson Evaluation przewidywali, że mieszkania będą tanieć do 2022 r., a ceny spadną nawet o 15-20 proc. w stosunku do lat 2016-2019, kiedy to „rynek nieruchomości był czerwony jak cegła”, zdaniem specjalistów w tej branży. Czyli – rozgrzany do czerwoności.
Raport zelektryzował rzesze klientów liczących na spadek cen nieruchomości pod wpływem pandemii, lecz ich nadzieje okazały się płonne – po upływie 7 miesięcy, obserwując chociażby nasz lokalny, jeleniogórski rynek nieruchomości, można stwierdzić, że ceny nieruchomości zdecydowanie idą w górę.
Fenomen Zabobrza
– Popyt do tego stopnia przeważa nad podażą, że… zaczyna brakować nam towaru – twierdzi Jan Mikita, szef Nieruchomości Karkonoskich. – Aktualnie poszerzamy obszar działania naszego biura, poszukujemy ofert nie tylko w Jeleniej Górze czy powiecie karkonoskim, ale w zasadzie na całym Dolnym Śląsku.
Z doświadczeń Jana Mikity wynika, że średniej wielkości mieszkanie na Zabobrzu można teoretycznie sprzedać w 5 minut, chyba że sprzedający wywinduje cenę do poziomu wielkich ośrodków miejskich typu Wrocław czy Poznań. Ale nawet pomijając zbyt wygórowane oczekiwania sprzedających – średnia cena ofertowa lokum na Zabobrzu kształtuje się w okolicach 5100 zł za metr kwadratowy, a cena transakcyjna jest niższa jedynie od 3 do 5 proc.
Fenomen popularności Zabobrza dostrzega również Alicja Grzywińska z biura „Grzywińscy”: – To jest osobne miasto, z rozwiniętą infrastrukturą typu żłobki, przedszkola, sklepy, placówki kultury. Jest piękne, bo spowite w zieleń, no i znakomicie zarządzane przez Jeleniogórską Spółdzielnię Mieszkaniową. Chętnie kupują tam mieszkania młodzi, bo mają warunki do wychowywania dzieci; równie chętnie osiedlają się tam seniorzy, gdyż znajdą wygodne mieszkania, w blokach z windami. Na dodatek nie muszą przejmować się problemami z ogrzewaniem czy cieknącym dachem, jak to bywa we własnym domu jednorodzinnym. Tego rodzaju ofert brakuje na rynku, dlatego też cena metra kwadratowego zabobrzańskiego mieszkania o wielkości 40-50 m kw. wynosi 6-7 tys. zł
Lokum pod Karkonoszami chętnie kupię!
– Tyle lat promowaliśmy uroki Karkonoszy i okolic, że teraz zbieramy tego owoce – śmieje się Ewa Paszczyk, pośredniczka w handlu nieruchomościami. – Nasz region jest niezwykle popularny, i to nie tylko w Polsce. Tak wielu ludzi pragnie osiedlić się w cieniu Śnieżki, że ceny nieruchomości każdego typu zostały wywindowane na bardzo wysoki poziom.
Przykłady? Pośrednicy sypią nimi jak z rękawa. Cena metra kwadratowego apartamentu w Karpaczu lub Szklarskiej Porębie to aktualnie kilkanaście tysięcy zł. Za położoną w Karkonoszach działkę średniej wielkości – około 20 arów powierzchni – niedawno zapłacono około 300 tys. zł Bardzo wysokie są ceny działek w tzw. suburbiach Jeleniej Góry – miejscowościach takich, jak Jeżów Sudecki, Dziwiszów, Komarno, Łomnica, Staniszów czy Wojcieszyce. – W takim np. Jeżowie Sudeckim cena 1 m kw. działki osiąga poziom 160 zł – relacjonuje Jan Mikita – a na dodatek działek albo brakuje, albo – oferenci proponują ceny jak z kosmosu.
Lokalizacje dla koneserów
Sprzedają się też, choć trudniej, mieszkania w tzw. starej zabudowie w Jeleniej Górze. – Chodzi tu o mieszkania w budynkach sprzed minimum 60 lat, choć trafiają się w tym segmencie rynku lokalizacje dużo starsze – charakteryzuje „starą zabudowę” Alicja Grzywińska. – Ceny takich nieruchomości są niższe, od 3 tys. zł wzwyż za metr kwadratowy. Decyduje lokalizacja i stan techniczny mieszkania. – Ale klienci polują na takie mieszkania, nawet zdegradowane technicznie – dodaje Jan Mikita. – To są zazwyczaj duże metraże, które można zaaranżować według współczesnej mody na urządzanie wnętrz. Jeśli salon – to co najmniej 30-metrowy, z kanapą na środku i kinem domowym na całą ścianę. Kuchnia nie może być klitką, lecz obszernym pomieszczeniem z wyspą. Poza tym spiżarnia, garderoba… Obserwuję wśród klientów poważną zmianę cywilizacyjną – dziś liczy się przestrzeń! Tak się buduje nowe domy, a jeśli ktoś decyduje się na kupno pogierkowskiego „kwadraciaka” (takie domy, z lat 70. czy 80. też są w obrocie na rynku nieruchomości i stanowią bardzo poszukiwany towar), to radykalnie przebudowuje wnętrze.
– Mieszkania w starej zabudowie cieszą się szczególnym powodzeniem wśród powracających z zagranicy – uzupełnia spostrzeżenia kolegów z branży Ewa Paszczyk. – Tacy klienci kupują je dosyć tanio, a mają zasoby, żeby z tych mieszkań zrobić istne perełki. Na dodatek liczy się lokalizacja – blisko centrum, Rynku, placówek kulturalnych, w otoczeniu starych drzew i parków. Kto kupuje?
– Jako lokalna patriotka z przykrością stwierdzam, że mamy obecnie o wiele mniej klientów z naszego terenu – ubolewa Alicja Grzywińska. – Ich ilość zmniejszyła się nawet o 60 proc. Natomiast ilość tzw. klientów zewnętrznych – z innych regionów Polski i z zagranicy – wzrosła o 80 proc. Kupują apartamenty w Karpaczu, Szklarskiej Porębie czy Świeradowie; nie tylko na własne potrzeby, lecz także na wynajem. Chętnie kupują grunty – działki budowlane lub inwestycyjne. Przedmiotem ich zainteresowania są też mieszkania w starej zabudowie. Zarówno szefowa biura „Grzywińscy”, jak i właściciel Nieruchomości Karkonoskich dostrzegli ciekawe zjawisko czasów pandemii – wielu klientów ich biur przenosi swe biznesy z Wybrzeża w góry lub uzupełnia swą ofertę dla turystów. – W polu ich zainteresowań są działki pod zabudowę pensjonatową albo pensjonaty – opowiada Jan Mikita. – Doświadczenia pandemii spowodowały, że chcą mieć taką biznesową „drugą nogę”. – Niektórzy przenoszą swą działalność znad Bałtyku w Karkonosze – dopowiada Alicja Grzywińska.
Jeśli chodzi o wiek klientów, pośrednicy obserwują wzmożoną aktywność 40-latków i starszych klientów, chociaż… – Mój najmłodszy dotychczas klient miał niespełna 25 lat – mówi Alicja Grzywińska. – Informatyk z zawodu, więc nie zdziwiłam się, gdy wyłożył kilkaset tysięcy na komfortowe lokum w Szklarskiej Porębie. Kupię za gotówkę!
– Choć w ostatnich miesiącach banki poluzowały politykę kredytową – żądają np. już nie 20 czy 30, lecz 10 proc. wkładu własnego – to jednak większość transakcji ma charakter gotówkowy – zauważa szef Nieruchomości Karkonoskich. – Rzadko trafiają się nam klienci biorący kredyt na zakup nieruchomości. Jego spostrzeżenia potwierdza Alicja Grzywińska, choć dodaje, że w pandemicznych czasach klienci uważniej wydają pieniądze. Jednak widać zjawisko ucieczki z finansami w nieruchomości.
Nie dziwi się temu zjawisku Michał Stępień – właściciel jednego z najstarszych w Jeleniej Górze biur obrotu nieruchomościami: – Ludzie z większymi pieniędzmi kupują nieruchomości nie tylko dlatego, że mają takie potrzeby życiowe. Wielu klientów po prostu ucieka przed inflacją, która od paru lat bezlitośnie zjada oszczędności, a inwestycja w nieruchomość – działkę, mieszkanie, apartament czy dom – należy do najbezpieczniejszych. Stąd ta obecna hossa na podkarkonoskim rynku nieruchomości. Można sprzedać, prawie od ręki, praktycznie wszystko, co jest na rynku.
Owa hossa, jak każda, kiedyś dobiegnie końca i pośrednicy w handlu nieruchomościami zdają sobie sprawę, że ich rynek nie będzie rosnąć w nieskończoność. Na razie jednak, w warunkach prawie zerowych stóp procentowych i związanej z tym nieopłacalności lokat czy obligacji, obniżenia cen kredytów wskutek polityki Narodowego Banku Polskiego oraz hojnego dosypywania pieniędzy pod pretekstem walki ze skutkami pandemii – nie widać końca wzrostu cen nieruchomości, także pod Karkonoszami.
Tekst ukazał się 2 marca 2021 roku w 9 numerze Nowin Jeleniogórskich.
